Sie möchten in Kroatien eine Immobilien kaufen? Sie fragen sich, wie Sie beim Immobilienkauf vorgehen sollen und wie Sie sich absichern, das auch alles gut geht? In diesem Artikel lernen Sie, warum Kroatien ein toller Standort ist, um in Immobilien zu investieren. Der Artikel erklärt Ihnen ausserdem, wie genau Sie vorgehen, wenn Sie eine Immobilie in Kroatien kaufen. Dabei ist es egal ob ein Grundstück, eine Villa am Meer oder eine Ferienwohnung.

Inhaltsverzeichnis

  1. Warum überhaupt eine Immobilie in Kroatien kaufen
  2. Wie gehen Sie beim Kauf einer Immobilien in Kroatien vor
  3. Lessons learned beim Kauf einer Immobilie in Kroatien

Warum überhaupt eine Immobilie in Kroatien kaufen?

Kroatien ist ein tolles Land. Für mich persönlich ist es das bessere Italien. Jetzt muss ich etwas präzisieren. Weiter als bis Crikvenica habe ich es Richtung Süden noch nicht geschafft. Ich habe mich in Istrien „verliebt“ und arbeite sehr intensive mit tollen Menschen in Zagreb zusammen. Wenn ich daher von „Immobilien in Kroatien kaufen“ spreche, dann gilt meine Erfahrung und meine Meinung primär dem nördlichen Kroatien. Meine Hypothese wäre jedoch, dass sich die Formalitäten Richtung Süden bis schlussendlich Dalmatien nur wenig unterscheiden.

Das sind meine Top Gründe, warum ich Istrien und die Kvarner Bucht persönlich für eine sehr sehr spannende Gegend halte für einen Immobilienkauf.

1. Kroatien ist das bessere Italien

Das hört sich jetzt hart an, fühlt sich ein Stück weiter aber so. Das Einzige was insbesondere Istrien und die Kvarner Bucht nicht bieten können, sind lange ausgedehnte Sandstrände. In allen anderen Dimensionen steht Istrien und die Kvarner Bucht Italien in nichts nach:

  • Es gibt traumhafte Strände, Sonnenuntergänge und unglaublich sauberes Wasser
  • Die Menschen sind durch die Bank freundlich, hilfsbereit und sehr kommunikativ.
  • Die Natur ist unglaublich abwechslungsreich. Mit nur 5h Autofahrt ab Süddeutschland (München / Rosenheim) können Sie alles erreichen, was Sie im Mittelmeerraum suchen: Palmen, Strand, Sonne, Berge oder „Steppe“. Es ist alles da.
  • Die Infrastruktur ist durch die Bank neu und toll ausgebaut. Egal ob Autobahnen, Raststätten oder auch die Infrastruktur in den Küstenstädten sind 1a.
  • Hat mann vor allem im mittleren und südlichen Italien das Gefühl, dass das Land, die Wirtschaft, die Einwohner und die Stimmung eher gegen den Abschwung kämpfen, so habe ich das Gefühl in Kroatien ist es genau anders herum
  • Jeder möchte etwas bewegen. Ich habe das Gefühl in den Menschen brennt noch ein gewaltiger Hunger auf „mehr“. Egal ob es der lokale Bauunternehmer ist, der Bar-Betreiber am Strand oder der Strassenmusikant. Jeder möchte sich, seinen Laden und seine Gegend voranbringen.

2. Immobilieninvestments in Kroatien haben Potential

Gerade wenn es um das Thema Immobilien geht, dann hat Kroatien noch sehr viel Potential. Insbesondere die Destinationen an der Küste sind noch lang nicht zu Ende entwickelt.

Egal ob es die Baulücke ist mit dem freien Grundstück, ein zu renovierendes Hotel aus vergangener Kaiser-Zeit oder die Villa in erster Reihe zum Meer. Alles gibt es in Kroatien noch zu haben. Alles zu im Vergleich zu Deutschland noch zu sehr humanen Preisen (aus der Sicht eines Deutschen Immobilieninvestors).

In einer Stadt wie Opatija an der Opatija Riviera könnte es einmal aussehen wie in den Top Destinationen der Cote d’Azur. Mondände Gebäude, Palmen, tolle Boulevards zum Spazieren oder exklusive Ladengeschäfte. Es ist alles da. Es muss nur noch weiter auf Vordermann gebracht werden. Es bedarf etwas Zeit, etwas Liebe zum Detail, Mut und unternehmerischer Willen. Dann sind Regionen wie Opatija, Rovinj, Pula oder auch Novigrad nicht mehr weit davon entfernt Europäische Top Destinationen zu werden.

3. Immobilieninvestments in Kroatien sind bisher unentdeckt (von Deutschen Investoren)

Kaum zu glauben aber wahr. Deutsche Immobilien-Investoren an der Opatija-Riviera sind noch Mangelware. Es gibt sie, die Anzahl hält sich jedoch in Grenzen. Eigentümer und Investoren aus Ost-Europa sind hier in der Überzahl.

Warum ist das so? Meine Hypothesen sind die Folgenden:

  • Kroatien liegt von Deutschland aus gesehen hinter Österreich und Slowenien. D.h. man muss durch zwei Ländern durchfahren, um nach Kroatien zu gelangen. das ist – im Kopf – eine sehr große Entfernung.
  • Kroatien ist noch nicht im Schengen Raum und hat auch keinen Euro, daher suggeriert es sehr viel Risiko beim Immobilienkauf
  • Eine kroatische Immobilien kann (noch) nicht genutzt werden, um eine Immobilienfinanzierung in Deutschland abzusichern. D.h. der Immobilienkauf muss entweder in Cash erfolgen oder ein möglicher Kredit muss mit einer Deutschen Immobilien abgesichert werden.
  • Es gibt einfach zu wenige Beispiel, zu wenige Erfahrungswerte, so dass sich die Bereitschaft Kroatien als Standort für den Kauf einer Immobilien in Erwägung zu ziehen.
  • Vorurteile, „bad press“ rund um das Thema Korruption und Sprachbarrieren tragen ihr Übriges bei, dass Kroatien noch „den Kürzeren“ zieht gerade im Vergleich zu Investments auf den Balearen oder auf dem spanischen Festland.

Wie gehen Sie beim Kauf einer Immobilie in Kroatien vor?

Grundsätzlich unterscheidet sich der Kauf einer Immobilie in Kroatien nicht so sehr von dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses in Deutschland. Es sind die Feinheiten, die den Unterschied machen. 

1. Disclaimer

Der hier dargestellt Prozess basiert auf Immobilien-Transaktionen in Istrien und der Kvarner Bucht. Inwiefern sich Abweichungen dazu ergeben in anderen Teilen von Kroatien bleibt im Einzelfall zu prüfen. Auch übernehmen wir an dieser Stelle auch keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben. Der folgende Leitfaden ist im Einzelfall einer Transaktion zu prüfen. Ich möchte hier lediglich einen Anstoss geben zum Prozess und zu möglichen Fragestellungen im Detail.

2. Ihre Schritte beim Immobilienkauf

Wie auch beim Immobilienkauf in Deutschland durchlaufen Sie typischerweise die folgenden Schritte

(A) Sie verlieben sich in eine Immobilie und reservieren Sie

  1. Sie laufen bei 1-2 Immobilienbüros vorbei und lassen sich von einem Immobilienmakler vor Ort einen ersten Eindruck zu Preisen, Lagen und Objekten geben
  2. Sie machen sich ein Bild von den Möglichkeiten, den Budgets und Dimensionen im Rahmen einiger geplanter und spontanen Besichtigungen
  3. Die detaillierte Prüfung eines konkreten Objektes: Im Rahmen der Prüfung checken Sie den Zustand der Immobilien. Das sind Lage, Kaufpreis, Ausstattung, mögliche Lasten, Korrektheit der Eigentumsverhältnisse, mögliche Umbaumaßnahmen, eventuelle Auflagen und Randbedingungen
  4. Sind Sie sich im Klaren, dass Sie ein Objekt kaufen möchten, dann schliessen Sie typischerweise einen Kauf-Vorvertrag mit dem Verkäufer der Immobilie ab. Typischerweise wird hier 10% des vereinbarten Kaufpreises fällig bzw. kann fällig werden. Damit sichern Sie sich die Chance, das Objekt zu erwerben und der Verkäufer hat eine gewisse Sicherheit, dass Sie es ernst meinen. Der Vertrag wird von der Verkäuferseite vorgeschlagen und dann im Beisein aller Beteiligten unterschrieben.

(B) Sie wickeln den Immobilienkauf ab

  1. Danach haben Sie ein paar Tage Zeit, um den Hauptvertrag vorzubereiten, die Finanzierung zu prüfen (falls notwendig) und den Termin beim Notar zu vereinbaren.
  2. Im Gegensatz zum Kauf in Deutschland, hat der Notar in Kroatien eine andere Stellung. Er ist lediglich da, um den korrekten Abschluss des Kaufvertrages zu dokumentieren und zu bestätigen. Um die Eintragung der Vormerkung für die Auflassung, die Bezahlung des Kaufpreises bzw. die Eintragung des finalen Eigentumsrechtes müssen Sie sich in Absprache mit der Verkäufer Partei selbst kümmern. Typischerweise arbeiten Sie hier mit einer Spezialkanzlei zusammen oder mit einem kompetenten Makler-Ansprechpartner vor Ort.
  3. Nach Unterschrift des Hautpvertrages wird der Kauf abgewickelt. Zunächst wird die Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Nach erfolgter Eintragung der Vormerkung, der Intabulation, überweisen Sie als Käufer den noch offenen Betrag an den Verkäufer, d.h. die Kaufsumme des Objektes abzüglich der schon geleisteten 10%.
  4. Je nach Gestaltung des Vertrages bestätigt Ihnen dann der Verkäufer den Erhalt der Kaufsumme. Mit dieser Bestätigung können Sie dann die Eintragung Ihres Eigentumsrechtes im Grundbuch veranlassen.
  5. Wenn Sie der kroatischen Sprache nicht mächtig sind, empfiehlt es sich zu jederzeit einen zertifizierten Dolmetscher hinzu zu holen, da Verträge in Kroatien und an der Opatija Riviera im Speziellen nur in kroatischer Sprache verfasst und unterzeichnet werden.
  6. Nach Abwicklung aller Eintragungen oder je nachdem was Sie im Vertrag definiert haben, einigen Sie sich mit dem Verkäufer wann, wie und wo Sie die Übergabe der Immobilie durchführen.

Herzlichen Glückwunsch. Damit sind Sie Eigentümer einer Immobilie in Kroatien. Sie haben den Kauf der Immobilien abgewickelt.

Lessons learned beim Kauf einer Immobilie in Kroatien

Im Lauf des Kaufprozesse passieren einige geplante und ungeplante Dinge. Die wichtigsten „Lessons learned“ beim Immobilienkauf seien hier skizziert

  1. Jede Art von notarieller Bestätigung aus Deutschland bedarf einer Apostille. Eine Apostille ist die formale Bestätigung eines deutschen Amtsgerichtes, dass der ausstellende Notar (der Bestätigung) auch ein offiziell anerkannter und eingetragener Notar ist
  2. In Istrien, der Opatija Riviera und Kroatien im Allgemeinen herrscht das Multi-Makler System, d.h. jeder Makler kann jedes Objekt anbieten. Es gibt keine Exklusivitäten. D.h. Sie können Ihr Traumobjekt in der Auslade vieler Makler entdecken – parallel.
  3. Sie müssen für den Kauf einer Immobilie in Kroatien weder kroatischer Staatsbürger noch wohnhaftig in Kroatien sein. Sie müssen sich lediglich eine OIB Nummer ausstellen lassen. Das ist eine Art Identifikationsnummer für den Immobilienkauf in Kroatien. Diese Nummer wird Sie überall hin begleiten.
  4. Die Maklerprovision für den Kauf einer Immobilie variiert von Objekt zu Objekt und von Makler zu Makler. Vereinbaren Sie idealerweise direkt zum Beginn Ihrer Arbeit mit einem Makler die Provision, am besten in einer kurzen Email.
  5. Eine genaue Prüfung der Eigentumsverhältnisse eines Objektes sowie der Bebaubarkeit eines z.B. Grundstückes ist absolute Voraussetzung vor dem Kauf. Ich habe tolle Grundstücke angeboten bekommen, die nur leider nicht bebaubar waren. Es wäre schade, wenn Sie diese Information erst nach dem Kauf herausfinden.
  6. Der Grundbuchauszug ist grundsätzlich online „herunterladbar“. Rechtsverbindlich gültig ist jedoch nur der Ausdruck, den Sie sich im Grundbuchamt vor Ort aushändigen lassen können.
  7. Arbeiten Sie mir Partnern vor Ort. Suchen Sie sich einen Makler Ihrer Wahl dem Sie vertrauen oder arbeiten Sie mit einem Anwaltsbüro (hier gibt es gute Empfehlungen in Österreich), die für Sie einen Teil der Bürokratie übernehmen können. Wenn Sie das Gesamtinvest optimieren wollen, dann würde ich empfehlen über Ihren Makler zu arbeiten, da ein Anwaltsbüro mit einer in der Regel 2% Pauschale auf das Transaktionsvolumen arbeiten. Damit sind Sie alle „Sorgen“ los, allerdings hat diese Leistung Ihren Preis.

Abschliessende Anmerkung: dieser Artikel zum Kauf einer Immobilie in Kroatien wird laufend angepasst, erweitert und korrigiert. Wir freuen uns auf Feedback und Anmerkungen. Gerne per Email unter info@opatija-riviera.de.

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